解体対象の建物にアスベストが使用されているか調査は必要？

【目次】

なぜアスベスト使用の事前調査が必要？

健康被害が社会問題化したことにより、現在は使用・製造が禁止されているアスベスト。建て直し等で建築物を解体する前には、法律に基づき事前調査を行うことが義務付けられています。違反した場合は、内容に応じて罰金または立入検査の対象になる場合があります。

アスベスト（石綿）とは？　いつまで使用されていた？

アスベストとは「石綿（いしわた・せきめん）」とも呼ばれる繊維です。
地球上にある石からできる繊維なので熱にも薬剤にも強く、昭和50（1975）年までは建材（断熱材や吹付け材など）をはじめさまざまな工業製品に用いられていました。
しかし、アスベストは極めて細かい繊維で飛散しやすいため、粉塵となって人間の肺に入り込み、肺線維症（じん肺）や肺がんなどを起こす発がん性物質であることが分かりました。
そのため、国では平成7（1995）年以降、石綿の製造と使用を段階的に禁止します。平成18（2006）年9月の労働安全衛生法施行令改正時に原則禁止、平成24（2012）年には全面禁止しました。そのため、2006年より前に建てた建物には、アスベストが使われていることがあります。

オーナーさまがアスベスト物件を抱えるリスクとは？

アスベストが使われた建物を解体するときは、「石綿障害予防規則」および「大気汚染防止法」に基づき事前調査を行うことが義務付けられています。
令和8年1月1日以降は、事前調査を行った者の氏名と資格等要件を満たすことを証明する書類の写しを、事前調査が終了した日から3年間保存することも義務付けられました。
また、事前調査は、専門資格を持つ者に依頼しなければならないことも法律で定められています。違反した場合は、内容に応じて罰金または立入検査の対象になるなど、調査を行わず建物を解体することはできません。
解体にも事前調査にも費用がかかるので、アスベストが使われている物件は、物件のオーナーさまにとっては、様々なリスクを抱える頭の痛い存在です。

アスベスト調査は義務！　調査なしの解体は不可能

現在、アスベスト事前調査をせずに解体することはできなくなっています。
定められた条件にあてはまる建物については、すべてにおいて事前調査が義務付けられており、調査をせずに解体することは不可能です。

現在は調査なしでの解体は不可

オーナーさまが建物を解体する際には、以下いずれかに該当するすべての工事においてアスベスト事前調査が必要になります。
基本的にはオーナーさま（建物所有者）が専門業者に依頼し、工事や各関係省庁への報告は業者に行ってもらうことになります。

• 解体工事部分の床面積の合計が80m2以上の建築物
• 改造・補修、工作物の解体・改造・補修：請負金額の合計が100万円以上である建築物

2023年10月から、「建築物石綿含有建材調査者」資格所有者が行うことも義務付けられ、2026年1月以降は「工作物石綿事前調査者」の資格を所有している業者が工事を行う必要があります。
また、調査結果は、労働基準監督署に専用システム（参考：厚生労働省 石綿事前調査結果報告システム　https://www.ishiwata-houkoku.mhlw.go.jp/shinsei/）
で電子報告しなければならないと定められています。

（参考：環境省 事前調査の方法　https://www.env.go.jp/content/000203330.pdf）

これらに違反すれば、工事停止などの罰則が課されます。

調査せずに売却はできる？

建物を解体せず売却する場合、アスベスト事前調査の義務はなく、未調査の物件を売却しても法的に問題はありません。
ただし、売買契約を締結する際に、買主に対してアスベストが使われているかどうかを開示する説明義務があり、そのためにはやはりアスベスト事前調査が必要になります。
調査をせずに「未調査」「不明」という結果を開示した場合、アスベストが使われている疑いがある建物とみなされ、売却価格は下がる傾向にあります。

もしも虚偽の開示をした場合、当然ながら法律違反になるため、売買契約解除などのリスクが新たに発生します。

解体にかかるコストは？　補助金なども活用しながら調査を依頼しよう

アスベスト事前調査にも解体にも、多額の費用がかかります。また、アスベストがどんな建材として使われている箇所により金額は大きく変動します。
解体後のアスベストは産業廃棄物として扱われ、「特別管理産業廃棄物収集運搬業」の許可を持つ専門業者によって処理される必要があります。繊維が飛散しないように、処理作業には、アスベスト含有廃棄物を保管・運搬する袋の厚さまで厳格な処理基準が定められており、知識と資格と技術を持つ信頼性の高い業者を選定しなければなりません。

事前調査に必要な費用の目安

事前調査は、建物の規模や分析方法、アスベストのレベルなど、様々な条件によって変動しますが、一般的な住宅（30坪程度）で、以下の額になります。

• 図面で仮判定～現地調査：5万〜10万円程度
• サンプリング・分析調査：1検体あたり５万円前後
• 専用システムに結果を入力して報告：1万円程度

すべて合わせると、10～30万円前後になります。

解体工事費は発塵性の「レベル」によって異なる

アスベストを使った建物の解体にかかる工事費は、三段階あるレベルのうち、作業者の危険度がもっとも高い建材がレベル１が最も高額になります。

[レベルごとの目安額]

• レベル1（石綿含有吹付け材）：1.5万円～8.5万円/㎡
• レベル2（石綿含有断熱材など）：1万円～6万円/㎡
• レベル3（スレート板など）：3000～5000円/㎡

補助金も活用して調査・解体の費用を抑える

国土交通省では、調査・解体両方に対して補助金制度を設けています。もちろん、解体の補助金はアスベスト調査をしてからでないと申請できないため、まずは調査を行いましょう。

事前調査については原則として25万円/棟、解体工事には自治体の補助額の1/2以内（かつ全体の1/3以内）が補助されます。
自治体と国の補助金は併用可能ですが、国の補助金は自治体通じて受け取るという形態のため、自治体が補助を行っているかまずは確認しましょう。所有する建物を解体または売却する前に、所在地の自治体にある補助制度を調べるか問い合わせてみるのが良いでしょう。

アスベストを使った建物の解体にかかる費用は、アスベストのレベルや含有面積、含有建材によって異なり、かなりの高額になることもあるため、国土交通省では解体工事の両方に対する補助金制度を設けています。
解体については、レベル1が最も優先的に補助され、逆にレベル3は補助金がない自治体も少なくありません。こちらも調査と同様、自治体と国の補助金は併用可能です。

まとめ

甚大な健康被害をもたらすアスベストは、法律で厳格に処理することが定められている産業廃棄物。築古物件のリフォーム、リノベーションを考えるオーナーさまにとっては、解体すれば多額の費用と手間がかかり、そのまま売却するにも買い手がつかず利益も低くなるなど、多大なリスクを背負うことになります。
疎かにすれば最終的に大きな損害を被ることになるアスベストの処理は、信頼できる専門業者を選定することが不可欠。自治体やパナソニック ホームズの無料相談で、負担の少ない事前調査と解体を進めていきましょう。

おすすめ記事

資産形成を加速させる不動産投資の6つのメリットとリスク対策

アパート経営にかかる税金は高い？ 税金の種類と、無駄に払わないために知っておきたい賢い税金対策を紹介

木造アパートと鉄骨造アパートはどちらが自己資金がかかる？長期的視点で解説！